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Une séparation pose presque toujours la question du logement. Quand le couple en est propriétaire, trois voies s'ouvrent : l'un rachète la part de l'autre, les deux restent propriétaires ensemble pour un temps, ou le bien est vendu.
La vente est souvent la solution la plus nette. Elle permet à chacun de repartir avec sa part et de solder le crédit commun. Mais elle se mène dans un contexte particulier : deux vendeurs qui ne vivent plus ensemble, qui doivent pourtant décider ensemble du prix, des visites et de l'offre à accepter.
Cet article fait le point sur ce que la vente implique selon votre situation de couple, comment se répartit le prix, ce que deviennent le crédit et la fiscalité, et comment organiser la vente pour qu'elle avance malgré la séparation.
Les trois options avant de vendre
Avant de mettre en vente, il est utile de poser les trois options côte à côte. Elles n'ont pas les mêmes conséquences financières.
| Option | Ce que cela implique | Pour qui |
|---|---|---|
| Vendre à un tiers | Le prix est encaissé, le crédit soldé, le solde partagé | Quand aucun des deux ne peut ou ne veut garder le bien |
| Racheter la part de l'autre | L'un verse à l'autre une somme, appelée soulte, et devient seul propriétaire | Quand l'un souhaite rester et peut financer le rachat |
| Rester en indivision | Les deux restent propriétaires ensemble, temporairement | Quand le moment est mal choisi pour vendre, ou pour laisser les enfants finir l'année scolaire |
Le rachat de soulte suppose que celui qui reste puisse reprendre seul le crédit restant et financer la part de l'autre. La banque doit l'accepter, ce qui n'est pas acquis avec un seul revenu.
L'indivision prolongée peut dépanner, mais elle maintient un lien financier entre deux personnes qui se séparent : charges, taxe foncière, travaux et crédit restent à partager. Elle mérite d'être encadrée par écrit, avec une durée et une répartition des frais.
La suite de cet article porte sur la première option, la vente. Si vous hésitez encore entre les trois, notre article divorce et maison : vendre, racheter la part de l'autre ou rester en indivision les compare en détail, calcul de la soulte compris.
Qui doit donner son accord
Quand le bien appartient aux deux
C'est le cas le plus fréquent : le bien a été acheté ensemble. Il ne peut alors être vendu qu'avec l'accord des deux propriétaires. Les deux signent le mandat de vente, les deux acceptent l'offre d'achat, les deux signent le compromis puis l'acte authentique.
Cela vaut pour les couples mariés, pacsés ou en concubinage. Un seul des deux ne peut pas vendre le bien entier. Pour un bien en indivision, chacun peut en théorie céder sa seule part à un tiers, mais l'autre doit en être averti à l'avance et dispose d'un droit de préemption pour la racheter en priorité. En pratique, peu d'acheteurs s'intéressent à une moitié de maison.
Quand le bien appartient à un seul des époux
Pour les couples mariés, une protection supplémentaire s'applique. Le logement de la famille ne peut pas être vendu sans l'accord des deux époux, même s'il appartient en propre à l'un d'eux, par exemple parce qu'il l'a acheté avant le mariage ou reçu en héritage.
Cette protection dure tant que le mariage n'est pas dissous. Une fois le divorce prononcé, le propriétaire peut vendre seul le bien qui lui appartient.
Pour les partenaires de PACS et les concubins, cette protection n'existe pas : le bien qui appartient à un seul peut être vendu par lui seul.
Mariés, pacsés, concubins : qui possède quoi
La répartition du prix dépend de ce que chacun possède. Et ce que chacun possède dépend de votre situation au moment de l'achat.
Les couples mariés
Tout dépend du régime matrimonial.
- Sans contrat de mariage, c'est le régime de la communauté réduite aux acquêts. Un bien acheté pendant le mariage appartient en principe aux deux, à parts égales, quelle que soit la contribution de chacun.
- Avec un contrat de séparation de biens, chacun possède ce qu'il a acheté. Un bien acheté à deux appartient à chacun selon la part indiquée dans l'acte d'achat.
Des situations particulières existent : apport d'argent personnel issu d'une donation ou d'un héritage dans un bien commun, remboursement du crédit par un seul, travaux financés par l'un des deux. Elles peuvent donner lieu à des comptes entre époux, appelés récompenses ou créances. C'est le notaire qui les établit lors de la liquidation du régime matrimonial.
Les partenaires de PACS
Pour les PACS conclus depuis 2007, le régime par défaut est la séparation des patrimoines. Un bien acheté à deux est en indivision, selon la répartition indiquée dans l'acte d'achat, ou à parts égales si l'acte ne précise rien.
Les concubins
Les concubins sont des tiers l'un pour l'autre. Le bien appartient à chacun selon la part indiquée dans l'acte d'achat. Si l'acte prévoit 50-50, le prix se partage 50-50, même si l'un des deux a remboursé davantage le crédit, sauf à démontrer une créance de l'un sur l'autre.
D'où l'intérêt de relire l'acte d'achat dès le début de la séparation : c'est lui qui fixe le point de départ du partage.
Vendre avant, pendant ou après le divorce
Il n'existe pas de bon moment unique. Chaque calendrier a sa logique.
Vendre avant d'engager le divorce, ou pendant la procédure, permet de disposer d'une somme d'argent claire au moment de régler la séparation. Le partage du prix peut alors être intégré à la liquidation du régime matrimonial. C'est souvent la voie la plus simple quand les deux sont d'accord pour vendre.
Vendre après le divorce est possible aussi. Le bien reste alors en indivision entre les ex-époux jusqu'à la vente. Les deux restent tenus des charges et du crédit pendant cette période.
Dans un divorce par consentement mutuel, le sort du logement est réglé dans la convention de divorce, établie avec les avocats et déposée chez le notaire. Si le bien est vendu, ou si l'un rachète la part de l'autre, un acte notarié de liquidation est nécessaire.
Ce point se discute avec votre avocat et votre notaire : le calendrier de la vente a une incidence sur la procédure, et inversement.
Le crédit en cours
La plupart des couples qui se séparent remboursent encore un prêt immobilier. Deux règles sont à connaître.
Les co-emprunteurs restent engagés. Tant que le prêt n'est pas remboursé, la banque peut réclamer les mensualités à l'un comme à l'autre, quelle que soit la personne qui occupe le logement, et quoi que prévoie un accord entre les ex-conjoints. Le jugement de divorce ne modifie pas le contrat de prêt.
La vente solde le prêt. Le jour de l'acte, le notaire rembourse la banque sur le prix de vente : capital restant dû, intérêts courus, éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Ce n'est qu'ensuite que le solde est réparti.
Le fonctionnement détaillé, les indemnités et leurs plafonds légaux, et la mainlevée de la garantie sont expliqués dans notre article vendre un bien avec un crédit en cours.
Le partage du prix
Une fois la banque remboursée et les frais de vente réglés, le notaire répartit le solde entre les vendeurs.
La règle générale
Le solde se partage selon les droits de chacun sur le bien : à parts égales pour un bien commun d'époux mariés sans contrat, selon les quotes-parts de l'acte d'achat pour les autres cas.
Les ajustements possibles
La répartition n'est pas toujours aussi simple. Plusieurs éléments peuvent la modifier :
- Un apport personnel fait au moment de l'achat, issu de fonds propres à l'un des deux.
- Des mensualités payées par un seul après la séparation.
- Une indemnité d'occupation due par celui qui est resté dans le logement après la séparation, si les deux sont propriétaires et que l'autre ne l'occupe plus.
- Des travaux financés par l'un des deux.
Ces comptes sont souvent la partie la plus sensible de la séparation. Le notaire, et les avocats en cas de divorce, sont là pour les établir. Pour éviter qu'ils bloquent la vente, une solution consiste à bloquer le prix chez le notaire après la vente, le temps de finaliser le partage. La vente avance, et le partage se règle ensuite.
La plus-value et le droit de partage
La plus-value
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. La question se pose quand l'un des deux a déjà quitté le logement au moment de la vente : n'est-ce plus sa résidence principale ?
L'administration fiscale admet que l'exonération profite aussi au conjoint parti, sous conditions, notamment :
- le logement était la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
- il n'a pas été loué ni prêté à un tiers entre la mise en vente et la vente ;
- la vente intervient dans un délai normal. Un an constitue en principe un maximum, que l'administration peut prolonger selon le marché, le prix demandé et les efforts faits pour vendre.
Si le bien n'était pas la résidence principale, comme une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est imposable dans les conditions habituelles. Notre article sur la plus-value immobilière détaille le calcul.
Le droit de partage
Quand des époux ou des partenaires de PACS partagent un bien ou le prix d'un bien dans le cadre de leur séparation, un droit de partage peut être dû. Depuis le 1er janvier 2022, son taux est de 1,1 % pour les divorces, les séparations de corps et les ruptures de PACS.
Il s'applique sur la valeur nette partagée, après déduction du crédit restant. Qu'il soit dû ou non dans le cas d'une vente à un tiers dépend de la manière dont le partage du prix est formalisé. Votre notaire vous indiquera ce qui s'applique dans votre situation, et c'est un point à intégrer au calcul du solde.
Organiser la vente quand on ne vit plus ensemble
Une vente immobilière suppose des décisions communes, à chaque étape. Quand la séparation est tendue, ces décisions sont plus difficiles à prendre. Quelques choix faits au départ évitent beaucoup de blocages.
S'accorder sur le prix dès le départ
C'est la première source de désaccord. Celui qui reste dans le logement peut avoir intérêt à un prix bas s'il envisage de racheter, celui qui part à un prix haut. Une estimation par un professionnel, partagée avec les deux, donne une base objective. Nos repères pour fixer le prix de vente de son bien aident aussi à cadrer la discussion.
Fixer à l'avance les règles de négociation
Convenir dès le mandat d'un prix plancher en dessous duquel aucune offre n'est acceptée, et d'un délai de réponse aux offres, évite d'avoir à tout renégocier entre vous à chaque proposition. Notre article sur l'offre d'achat détaille comment y répondre.
Organiser les visites
Si l'un des deux occupe encore le logement, c'est lui qui accueillera les visites au quotidien. Mieux vaut convenir des créneaux, de l'état dans lequel le bien est présenté, et de qui fait le lien avec l'intermédiaire. Un logement à moitié vidé ou en désordre se vend moins bien : nos conseils pour préparer son bien pour les visites s'appliquent pleinement.
Avoir un interlocuteur unique
Un intermédiaire qui rend compte aux deux vendeurs de la même façon, au même moment, limite les soupçons et les malentendus. Chacun reçoit la même information, et aucun des deux n'a l'impression que l'autre décide seul.
Penser aux diagnostics et aux documents
Les diagnostics obligatoires et les documents de vente doivent être réunis comme pour toute vente. Si le bien est en copropriété, les documents à fournir à l'acheteur sont détaillés dans notre article vendre un appartement en copropriété.
Quand l'un des deux bloque la vente
Il arrive que l'un des deux refuse de vendre, ou fasse traîner les choses.
Pour les biens en indivision, le Code civil pose un principe : nul n'est tenu de rester en indivision. Chaque propriétaire peut demander le partage. À défaut d'accord, le partage peut être demandé au tribunal, qui peut ordonner la vente du bien, le cas échéant aux enchères.
Pendant une procédure de divorce, c'est le juge aux affaires familiales qui statue sur l'attribution du logement et, le cas échéant, sur son sort.
Ces procédures sont longues et coûteuses, et une vente aux enchères se fait souvent à un prix inférieur à celui du marché. Elles sont un dernier recours. Dans la plupart des cas, un accord amiable sur la vente, même difficile à trouver, coûte moins cher aux deux.
Cet article donne des repères généraux. Votre régime matrimonial, votre acte d'achat et l'état de la procédure priment : votre notaire et, en cas de divorce, votre avocat restent vos interlocuteurs pour un chiffrage et une décision adaptés à votre situation.
Ce qu'on nous demande le plus.
Peut-on vendre sa maison avant que le divorce soit prononcé ?
Oui, à condition que les deux époux soient d'accord et signent. Le prix est alors bloqué ou réparti chez le notaire, et intégré au règlement de la séparation.
Mon ex-conjoint peut-il vendre la maison sans mon accord ?
Si le bien vous appartient à tous les deux, non. Pour des époux, le logement de la famille ne peut pas être vendu sans l'accord des deux, même s'il appartient à un seul, tant que le mariage n'est pas dissous.
Comment se partage le prix de vente après un divorce ?
Selon les droits de chacun sur le bien : à parts égales pour un bien commun d'époux mariés sans contrat, selon l'acte d'achat dans les autres cas. Des ajustements sont possibles en fonction des apports, des mensualités payées par un seul ou d'une indemnité d'occupation.
Celui qui a quitté le logement paie-t-il un impôt sur la plus-value ?
En principe non, si le bien était la résidence principale du couple au moment de la séparation, qu'il n'a été ni loué ni prêté depuis la mise en vente, et que la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au maximum.
Que devient le crédit immobilier après la séparation ?
Les co-emprunteurs restent tenus de le rembourser jusqu'à la vente ou jusqu'à ce que la banque accepte de désolidariser l'un d'eux. Le jour de la vente, le notaire solde le prêt sur le prix.