Sommaire
- Ce qui se passe le jour de la vente
- Le capital restant dû : le chiffre à demander en premier
- Les indemnités de remboursement anticipé
- Les cas où vous n'avez pas à les payer
- Hypothèque, privilège de prêteur, caution : la mainlevée
- Calculer ce qu'il vous restera vraiment
- Quand le prix de vente ne couvre pas le crédit
- Et si vous rachetez dans la foulée
La plupart des vendeurs n'ont pas fini de rembourser leur prêt au moment de vendre. C'est la situation la plus courante, et elle n'empêche en rien la vente. Elle soulève pourtant des questions concrètes : qui rembourse la banque, à quel moment, combien coûte ce remboursement anticipé, et que reste-t-il réellement au vendeur une fois l'acte signé ? Mieux vaut avoir ces réponses avant de fixer son prix, et surtout avant de s'engager sur un nouvel achat.
Ce qui se passe le jour de la vente
Le principe est simple : vous ne remboursez pas la banque vous-même. C'est le notaire qui s'en charge. Concrètement, le déroulé est le suivant :
Avant la signature
Le notaire interroge votre banque pour obtenir le décompte exact des sommes dues à la date prévue de la vente.
Le jour de l'acte authentique
L'acquéreur verse le prix sur le compte du notaire.
Le notaire rembourse la banque
Sur ce prix : capital restant dû, intérêts courus et éventuelles indemnités.
Il règle la levée de la garantie
Les frais correspondants, si votre prêt en comportait une.
Il vous verse le solde
Une fois ces sommes et les autres frais éventuels déduits.
Ce circuit protège l'acquéreur : il achète un bien libéré de toute garantie au profit de votre banque. Il vous protège aussi : vous n'avez rien à avancer. Les étapes de la vente, du compromis à l'acte, sont détaillées dans notre article du compromis à la signature.
Le capital restant dû : le chiffre à demander en premier
Avant même de mettre votre bien en vente, demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé, ou à défaut votre tableau d'amortissement à jour. Il indique le capital restant dû à une date donnée. Ce chiffre conditionne plusieurs décisions :
- Le prix plancher en dessous duquel la vente ne vous laisserait rien, voire vous coûterait de l'argent.
- Votre apport pour un éventuel nouvel achat.
- La marge de négociation que vous pouvez accepter face à une offre d'achat.
Le capital restant dû diminue chaque mois. Un décompte demandé en début de projet donne un ordre de grandeur ; le notaire demandera le montant définitif à la date exacte de la vente.
Les indemnités de remboursement anticipé
Rembourser son prêt avant le terme prive la banque des intérêts qu'elle aurait perçus. Pour compenser ce manque à gagner, la plupart des contrats prévoient des indemnités de remboursement anticipé, souvent appelées IRA.
Ce que dit la loi
Les IRA ne sont dues que si votre contrat de prêt les prévoit. Quand c'est le cas, leur montant est plafonné par le Code de la consommation. Il ne peut pas dépasser la plus faible de ces deux sommes :
| Plafond | Mode de calcul |
|---|---|
| 6 mois d'intérêts | Calculés sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt |
| 3 % du capital restant dû | Calculés sur le capital restant avant le remboursement |
En pratique, c'est souvent le plafond des 6 mois d'intérêts qui s'applique, surtout pour les prêts souscrits à des taux bas.
Où trouver l'information
Regardez votre offre de prêt : une clause précise si des indemnités sont prévues, et comment elles sont calculées. Certains contrats n'en prévoient pas, d'autres en limitent le montant, d'autres encore en exonèrent l'emprunteur dans des situations précises comme la vente du bien.
Si la clause n'est pas claire, posez la question à votre conseiller avant de signer le compromis. La réponse a une incidence directe sur ce qui vous restera.
Une marge de discussion
Les indemnités sont un plafond, pas un minimum. Quand vous rachetez un bien et que vous financez ce nouvel achat dans la même banque, il est fréquent de pouvoir en discuter. Cela ne se négocie pas toujours, mais cela se demande.
Les cas où vous n'avez pas à les payer
Le Code de la consommation prévoit trois situations dans lesquelles la banque ne peut pas réclamer d'indemnités, même si le contrat en prévoit :
- La vente du bien à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Il s'agit d'une mobilité qui oblige à déménager.
- Le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
- La cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
Ces exonérations visent des situations subies, et la banque peut demander des justificatifs. Il est prudent de les rassembler dès le début de la vente.
D'autres exonérations peuvent exister, mais elles relèvent alors du contrat et non de la loi : elles varient d'une banque à l'autre. Là encore, c'est l'offre de prêt qui fait foi.
Hypothèque, privilège de prêteur, caution : la mainlevée
La plupart des prêts immobiliers sont garantis. Selon la garantie choisie à l'époque, la vente implique ou non une formalité supplémentaire.
Si votre prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur
La garantie est inscrite au service de la publicité foncière. Elle donne à la banque un droit sur le bien jusqu'au remboursement. Pour vendre, il faut la lever : c'est la mainlevée.
Le notaire s'en occupe. Les frais correspondants sont à la charge du vendeur, et ils sont prélevés sur le prix de vente. Leur montant dépend du montant de la garantie inscrite ; votre notaire peut vous en donner une estimation dès le début.
Si votre prêt est garanti par une caution
Avec une caution, délivrée par un organisme spécialisé, il n'y a rien d'inscrit sur le bien et donc pas de mainlevée à prévoir. Selon l'organisme et le contrat, une partie de la somme versée au départ peut même vous être restituée une fois le prêt soldé.
Cette différence compte dans votre calcul. Elle se vérifie simplement : votre offre de prêt indique le type de garantie retenu.
Calculer ce qu'il vous restera vraiment
Le prix affiché dans l'annonce n'est pas ce que vous toucherez. Entre les deux, plusieurs postes viennent en déduction :
| Poste | Qui le fixe |
|---|---|
| Capital restant dû et intérêts courus | Votre banque, à la date de la vente |
| Indemnités de remboursement anticipé | Votre contrat de prêt, dans la limite légale |
| Frais de mainlevée, le cas échéant | Le notaire, selon la garantie inscrite |
| Frais de diagnostics | Les diagnostiqueurs, avant la mise en vente |
| Honoraires de vente | L'intermédiaire, selon son mode de rémunération |
| Impôt sur la plus-value, le cas échéant | La fiscalité, hors résidence principale |
Le dernier poste ne concerne pas la résidence principale, exonérée. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, voir notre article sur la plus-value immobilière. L'ensemble des frais d'une vente est détaillé dans combien coûte une vente immobilière.
C'est sur la ligne des honoraires que le mode de vente fait la plus grande différence. Une commission calculée en pourcentage du prix augmente avec le prix ; un forfait fixe, connu à l'avance, ne bouge pas. Sur un bien encore largement financé à crédit, l'écart peut peser lourd dans le solde final.
Quand le prix de vente ne couvre pas le crédit
C'est le cas le plus délicat : le capital restant dû, augmenté des indemnités et des frais, dépasse le prix que vous pouvez obtenir. Cela arrive surtout quand le bien a été acheté récemment, avec un faible apport, ou dans un secteur où les prix ont baissé.
La vente reste possible, mais le notaire ne pourra la conclure que si la banque est intégralement remboursée. Il faut donc compléter la différence avec d'autres fonds, ou trouver un accord avec la banque.
Avant d'en arriver là, plusieurs questions méritent d'être posées : le prix est-il bien positionné, la vente peut-elle attendre que le capital restant diminue, la banque accepte-t-elle de reporter le prêt sur un nouveau bien ? Chaque situation est particulière, et ce point se travaille avec votre banque et votre notaire, en amont de toute mise en vente. Pour fixer un prix réaliste, voir notre article fixer le prix de vente de son bien.
Et si vous rachetez dans la foulée
Vendre avec un crédit en cours se combine souvent avec un nouvel achat. Le calendrier devient alors la question centrale : vendre d'abord, acheter d'abord, ou passer par un prêt relais adossé au bien en vente.
Le capital restant dû de votre prêt actuel intervient directement dans le calcul d'un prêt relais : la banque finance une part de la valeur estimée du bien, moins ce qui reste à rembourser. Nous avons détaillé ces scénarios dans notre article vendre et acheter en même temps.
Cet article donne des repères généraux. Les conditions de votre prêt et votre situation personnelle priment : votre banque et votre notaire restent vos interlocuteurs pour un chiffrage précis.
Ce qu'on nous demande le plus.
Peut-on vendre sa maison sans avoir fini de payer le crédit ?
Oui, c'est le cas de la plupart des vendeurs. Le notaire rembourse la banque directement sur le prix de vente, le jour de la signature de l'acte, puis vous verse le solde.
Combien coûte un remboursement anticipé lors d'une vente ?
Si votre contrat prévoit des indemnités, elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. C'est le plus faible des deux montants qui s'applique.
Peut-on éviter les indemnités de remboursement anticipé ?
La loi en exonère la vente liée à un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint, le décès et la cessation forcée d'activité. Votre contrat peut prévoir d'autres cas, et une négociation est parfois possible, notamment si vous financez un nouvel achat dans la même banque.
Qui paie la mainlevée d'hypothèque ?
Le vendeur. Les frais sont prélevés par le notaire sur le prix de vente. Si votre prêt est garanti par une caution, il n'y a pas de mainlevée à prévoir.
Que se passe-t-il si le prix de vente est inférieur au crédit restant ?
La vente ne peut se conclure que si la banque est entièrement remboursée. Il faut alors compléter la différence ou trouver une solution avec la banque, idéalement avant la mise en vente.