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« Frais de vente », « frais d'acte », « frais d'achat immobilier » : trois expressions pour une même question, posée des deux côtés de la table. Le vendeur veut savoir ce qu'il lui restera. L'acquéreur veut savoir ce qu'il devra vraiment sortir. Les deux réponses tiennent dans une liste, à condition de ne rien oublier.
Ce que recouvrent les « frais de vente » d'un bien immobilier
Les frais de vente, ce sont l'ensemble des sommes payées par le vendeur et par l'acquéreur en plus du prix du bien, entre la mise en vente et la remise des clés. Ils ne figurent pas sur l'annonce, et rarement en totalité dans le compromis.
L'erreur classique consiste à les résumer aux frais de notaire. Ils en sont le poste le plus lourd, mais pas le seul. Selon la situation, on peut en compter jusqu'à une dizaine, répartis en trois familles :
- Les frais liés à la transaction elle-même : acte de vente, honoraires d'intermédiaire, diagnostics.
- Les frais liés aux prêts : celui que le vendeur solde, celui que l'acquéreur contracte.
- Les frais liés au bien : copropriété, fiscalité, régularisations entre les parties.
Chaque famille a son payeur habituel et son moment. C'est ce que détaillent les sections qui suivent.
Les frais à la charge du vendeur
Les frais du vendeur, ce sont les dépenses engagées pour mettre le bien en vente, puis les sommes retenues sur le prix le jour de la signature. Les premières se paient d'avance, les secondes sont déduites par le notaire.
1. Les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique est établi à vos frais, avant la mise en ligne de l'annonce. Son coût dépend de la surface, de l'année de construction et du nombre de diagnostics requis (amiante, plomb, électricité, gaz, DPE, termites selon la zone). Comptez en général quelques centaines d'euros. La liste complète et les durées de validité sont détaillées dans notre article dédié.
2. Les honoraires d'intermédiaire
Si vous avez signé un mandat d'agence, la commission est en principe à votre charge, sauf mention contraire du mandat. Elle représente plusieurs pourcents du prix de vente, ce qui en fait souvent le premier poste du vendeur, devant tous les autres réunis. Notre article sur les frais d'agence immobilière explique comment la traduire en euros avant de signer. Il existe aussi des alternatives à l'agence, au forfait ou sans intermédiaire.
3. Les frais liés à votre ancien prêt
Deux postes, que beaucoup de vendeurs découvrent le jour de la signature :
- L'indemnité de remboursement anticipé. Si votre crédit n'est pas soldé, la banque peut facturer une pénalité, plafonnée par la loi à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Certains contrats l'excluent en cas de vente du bien : relisez votre offre de prêt.
- La mainlevée d'hypothèque. Si votre prêt était garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, et qu'il n'est pas encore radié, un acte de mainlevée est établi par le notaire. Il coûte quelques centaines d'euros. Un prêt garanti par une caution (organisme de cautionnement) n'entraîne pas ce frais.
4. Les documents de copropriété
Pour un lot en copropriété, le syndic établit le pré-état daté puis l'état daté. Le second est facturé au vendeur, avec un tarif plafonné par décret. Certains syndics facturent aussi le premier : demandez le montant avant de commander.
5. L'impôt sur la plus-value
Il ne concerne pas la résidence principale, exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, le notaire calcule et prélève l'impôt directement sur le prix. Le mode de calcul, les abattements et les frais déductibles sont expliqués dans notre article sur la plus-value immobilière.
Les frais à la charge de l'acquéreur
Les frais de l'acquéreur, ce sont les sommes à ajouter au prix pour devenir propriétaire : l'acte, le financement et, selon le mandat, l'intermédiaire. Ils se paient pour l'essentiel le jour de la signature, et les banques les financent rarement.
1. Les frais d'acte, dits « frais de notaire »
C'est le poste principal : de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. La plus grosse part est un impôt (les droits de mutation), le reste revient au notaire et aux administrations. Leur composition, et le seul levier légitime pour les réduire, sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire.
2. Les frais liés au prêt immobilier
Souvent oubliés dans le budget, ils se cumulent :
- La garantie du prêt : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution. L'hypothèque passe par un acte notarié distinct, ce que certains appellent les « frais de prêt chez le notaire ». La caution est en général moins coûteuse, et une partie peut être restituée en fin de prêt.
- Les frais de dossier bancaire, fixés par la banque et parfois négociables.
- L'assurance emprunteur, qui pèse sur la durée totale du crédit plus que sur le jour de la vente.
- Les honoraires de courtier, si vous êtes passé par un intermédiaire pour le financement.
Une étude de financement avant la première visite intègre ces postes et donne le budget réel, pas seulement la capacité d'emprunt.
3. Les honoraires d'agence, selon le mandat
Quand le mandat prévoit des « honoraires charge acquéreur », l'annonce doit l'afficher et le montant s'ajoute au prix net vendeur. Vérifiez cette mention avant de faire une offre : elle change la base de calcul des frais d'acte.
Le tableau récapitulatif : qui paie quoi, et quand
| Poste | Qui paie | Quand | Ordre de grandeur |
|---|---|---|---|
| Diagnostics obligatoires | Vendeur | Avant la mise en vente | Quelques centaines d'euros |
| Honoraires d'agence | Vendeur ou acquéreur selon le mandat | À la signature de l'acte | Plusieurs pourcents du prix |
| Indemnité de remboursement anticipé | Vendeur | À la signature, retenue sur le prix | Plafonnée : 6 mois d'intérêts, max. 3 % du capital restant dû |
| Mainlevée d'hypothèque | Vendeur | À la signature, retenue sur le prix | Quelques centaines d'euros |
| État daté (copropriété) | Vendeur | Avant le compromis | Tarif plafonné par décret |
| Impôt sur la plus-value | Vendeur (hors résidence principale) | À la signature, prélevé par le notaire | Selon la plus-value et la durée de détention |
| Frais d'acte (« frais de notaire ») | Acquéreur | À la signature de l'acte | 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf |
| Garantie du prêt | Acquéreur | Au déblocage des fonds | Selon le type de garantie et le montant emprunté |
| Frais de dossier bancaire | Acquéreur | À l'édition de l'offre de prêt | Fixés par la banque |
| Prorata de taxe foncière | Acquéreur rembourse le vendeur | À la signature | Au prorata du temps restant dans l'année |
Ordres de grandeur indicatifs. Les montants exacts dépendent du bien, du département, du prêt et du mandat. Le notaire fournit un décompte prévisionnel avant la signature : demandez-le.
Ce qui se partage, ce qui se négocie
Ce qui se négocie dans les frais de vente, ce sont les postes fixés par contrat ; ce qui se partage, ce sont les charges courantes du bien. Les impôts, eux, ne bougent pas.
- Ne se négocient pas : les droits de mutation et les émoluments du notaire (barème national), l'impôt sur la plus-value.
- Se négocient : les honoraires d'intermédiaire (avant la signature du mandat, pas après), les frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur (délégation possible), l'indemnité de remboursement anticipé (parfois exclue en cas de vente).
- Se partagent au prorata : la taxe foncière de l'année en cours, remboursée par l'acquéreur au vendeur pour la période restante. C'est un usage, pas une obligation, mais il figure dans la quasi-totalité des actes. Les charges de copropriété suivent la règle du « qui est propriétaire à la date d'appel des fonds », sauf accord différent dans le compromis.
Le cas de la clause « acte en main », qui met les frais d'acte à la charge du vendeur, existe mais reste rare. Elle doit être écrite noir sur blanc dans le compromis.
Calculer son net vendeur et son budget d'achat réel
Le net vendeur, c'est le prix de vente moins tout ce que le notaire retient à la signature ; le budget d'achat réel, c'est la somme disponible moins tous les frais d'acquisition. Les deux se calculent avant de fixer ou d'accepter un prix, pas après.
Côté vendeur, partez du prix et soustrayez, dans l'ordre : les honoraires d'intermédiaire si vous en avez, le capital restant dû de votre prêt et son éventuelle indemnité, la mainlevée, l'impôt sur la plus-value le cas échéant. Ajoutez le prorata de taxe foncière que l'acquéreur vous rembourse. Ce qui reste est ce que vous encaissez. Si ce chiffre vous déçoit, c'est en amont qu'il faut agir, sur le prix de vente ou sur le poste intermédiaire, pas le jour de la signature.
Côté acquéreur, partez de votre apport et de votre capacité d'emprunt, puis retranchez les frais d'acte, la garantie du prêt, les frais de dossier et les éventuels honoraires charge acquéreur. Le résultat est le prix maximal que vous pouvez proposer. Un acquéreur qui raisonne sur son seul plafond d'emprunt fait une offre qu'il ne pourra pas tenir.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quels sont les frais pour le vendeur d'un bien immobilier ?
Les diagnostics obligatoires, les honoraires d'agence si un mandat prévoit qu'ils sont à sa charge, les frais liés à son ancien prêt (indemnité de remboursement anticipé, mainlevée d'hypothèque), l'état daté en copropriété et, hors résidence principale, l'impôt sur la plus-value. Les frais d'acte, eux, sont payés par l'acquéreur.
Quels sont les frais d'achat immobilier en plus du prix ?
Les frais d'acte (« frais de notaire »), de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, les frais liés au prêt (garantie, dossier, assurance emprunteur, courtier éventuel) et les honoraires d'agence lorsque le mandat les met à la charge de l'acquéreur. S'y ajoute le remboursement au vendeur du prorata de taxe foncière.
Les frais d'acte de vente et les frais de notaire, est-ce la même chose ?
Oui. « Frais d'acte » est le terme exact : l'expression « frais de notaire » désigne la même somme, dont la plus grande partie est constituée d'impôts reversés au département et à la commune, pas de la rémunération du notaire.
Peut-on vendre un bien immobilier sans aucun frais ?
Non. Même sans intermédiaire, le vendeur paie au minimum les diagnostics et, s'il a un prêt en cours, les frais de solde de ce prêt. Ce qui peut être supprimé, c'est la commission proportionnelle au prix, en vendant sans agence ou avec un service au forfait.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Le vendeur, qui est redevable de l'impôt au 1er janvier. Par usage, l'acquéreur lui rembourse à la signature la part correspondant à la période où il sera propriétaire. Cette répartition est inscrite dans l'acte.