Sommaire
Le compromis de vente (juridiquement, une promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acquéreur à acheter, sous réserve des conditions suspensives. C'est le vrai point de bascule de la vente. L'acte authentique qui suit n'en est que l'exécution.
Ce que contient le compromis
- L'identité des parties et la désignation précise du bien.
- Le prix et les modalités de paiement.
- Le dépôt de garantie, souvent de l'ordre de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire.
- Les conditions suspensives : obtention du prêt en premier lieu.
- La date butoir de signature de l'acte authentique.
- Le dossier de diagnostics techniques annexé (voir la liste complète).
- Pour un bien en copropriété : règlement, procès-verbaux, charges, carnet d'entretien.
Le calendrier, étape par étape
Signature du compromis
Le dépôt de garantie est versé sur le compte séquestre du notaire, jamais directement au vendeur.
Notification et délai de rétractation
L'acquéreur particulier dispose de dix jours à compter de la notification pour se rétracter, sans motif ni pénalité, et récupère intégralement son dépôt.
Demande de prêt
L'acquéreur dispose du délai prévu au compromis (souvent 45 à 60 jours) pour obtenir son offre. C'est l'étape la plus fragile de tout le processus.
Instruction du dossier par le notaire
Titre de propriété, urbanisme, servitudes, état hypothécaire, et purge du droit de préemption de la commune. Cette phase avance en parallèle.
Signature de l'acte authentique
Remise des clés, versement du prix, paiement des frais d'acquisition par l'acheteur.
Les conditions suspensives, expliquées simplement
Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente. Si elle ne se réalise pas, le compromis tombe et le dépôt de garantie est restitué. La plus courante, de loin, est la condition d'obtention du prêt.
Côté vendeur, deux réflexes s'imposent. Vérifier que la condition de prêt mentionne un montant et un taux maximum cohérents avec le dossier réel de l'acquéreur : une clause trop large permet de se dégager facilement. Et limiter le nombre de conditions accessoires ajoutées à la demande de l'acheteur.
Que se passe-t-il si l'acquéreur renonce ?
- Pendant les dix jours de rétractation : il récupère son dépôt intégralement, sans motif à donner.
- Par le jeu d'une condition suspensive non réalisée : le compromis est caduc, le dépôt est restitué. Le vendeur peut contester si l'acquéreur n'a manifestement pas fait les démarches.
- Sans motif, après le délai : le vendeur peut en principe conserver le dépôt de garantie, voire poursuivre l'exécution forcée. Ces situations se règlent avec le notaire, jamais entre les parties.
Comment ne pas perdre trois semaines
- Réunissez tous les documents avant la mise en vente, pas au moment du compromis.
- Anticipez les pièces de copropriété : leur obtention auprès du syndic prend souvent plusieurs semaines.
- Vérifiez que vos diagnostics à validité courte seront encore valables à la date prévue de signature.
- Signalez immédiatement au notaire toute servitude, mitoyenneté ou travaux non déclarés.
- Répondez vite à ses demandes : chaque aller-retour coûte des jours.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quel est le délai entre le compromis et la signature définitive ?
Généralement deux à trois mois. Ce délai couvre la rétractation de l'acquéreur, l'obtention de son prêt, l'instruction du dossier par le notaire et la purge des éventuels droits de préemption.
Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?
Dix jours à compter de la notification du compromis, pour l'acquéreur particulier uniquement. Aucun motif n'est à fournir et le dépôt de garantie est intégralement restitué. Le vendeur, lui, ne bénéficie pas de ce délai.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, il n'est pas imposé par la loi, mais il est d'usage : souvent de l'ordre de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire. Il ne doit jamais être versé directement au vendeur.
Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?
Si la condition suspensive de prêt est correctement rédigée et que l'acquéreur a réellement fait les démarches, le compromis devient caduc et le dépôt de garantie lui est restitué. C'est le premier motif d'échec d'une vente.