Sommaire
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est annexé au compromis de vente. En pratique, il faut l'avoir avant : le DPE doit figurer dans l'annonce, et un acquéreur qui découvre une mauvaise surprise au moment de signer renégocie ou renonce.
Le DPE, celui qui se voit dans l'annonce
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G sur la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Sa mention est obligatoire dans toute annonce immobilière, et il est devenu un critère de recherche à part entière : beaucoup d'acquéreurs filtrent directement sur la lettre.
Sa durée de validité est de dix ans. Pour les logements les plus énergivores, un audit énergétique peut s'ajouter au DPE lors de la vente : il propose des scénarios de travaux chiffrés. Le périmètre des classes concernées s'est élargi progressivement : c'est le premier point à faire confirmer. Si votre bien est classé F ou G, lisez vendre une passoire thermique.
Les diagnostics liés à l'année de construction
| Diagnostic | Biens concernés | Validité indicative |
|---|---|---|
| Amiante | Permis de construire délivré avant juillet 1997 | Illimitée si absence constatée |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | 1 an si présence, illimitée si absence |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
Repères usuels, à faire confirmer par un diagnostiqueur certifié pour votre bien.
Les diagnostics liés à la localisation
- État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire dans les zones concernées par un plan de prévention des risques, un zonage sismique ou un secteur d'information sur les sols. C'est le document dont la validité est la plus courte : quelques mois seulement.
- Termites : dans les zones déclarées par arrêté préfectoral. Validité courte également.
- Assainissement non collectif : si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, un contrôle du SPANC est exigé.
- Bruit aéroportuaire : information obligatoire pour les biens situés dans un plan d'exposition au bruit.
Le cas de la copropriété
Un appartement demande davantage de pièces : le mesurage Carrez de la surface privative, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges courantes, le carnet d'entretien de l'immeuble et l'état daté au moment de la vente.
Combien ça coûte, et qui paie
Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Le montant total dépend du nombre de diagnostics requis, de la surface et de la région ; faire réaliser l'ensemble par un seul professionnel lors d'un même passage revient généralement moins cher que de les commander à l'unité. Demandez deux ou trois devis : les écarts sont réels. C'est un coût à intégrer au budget de vente, au même titre que les honoraires d'intermédiaire.
Avant la mise en ligne
DPE au minimum, il doit figurer dans votre annonce, avec les étiquettes énergie et climat.
Pendant la diffusion
Le reste du dossier, pour pouvoir répondre immédiatement à un acquéreur sérieux et l'envoyer sur demande.
Au compromis
Le dossier complet est annexé par le notaire. Les documents à validité courte peuvent devoir être rafraîchis à ce moment-là.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?
Le DPE dans tous les cas, puis selon la situation : amiante (avant juillet 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), état des risques et pollutions, termites en zone concernée, et contrôle d'assainissement si le bien n'est pas raccordé au réseau collectif.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Dix ans. Il doit être réalisé avant la mise en ligne de l'annonce, puisque sa mention et ses étiquettes y sont obligatoires.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur. Faire réaliser l'ensemble des diagnostics par un même professionnel lors d'un seul passage coûte généralement moins cher que de les commander séparément.
Que risque-t-on en cas de diagnostic manquant ?
L'absence d'un diagnostic obligatoire empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné, et peut permettre à l'acquéreur de demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente. Votre notaire vérifiera le dossier avant la signature.