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Vendre et acheter sont deux opérations qui ont chacune leur rythme : trois mois entre le compromis et l'acte authentique, parfois davantage, des délais de financement, des conditions suspensives. Quand l'une dépend de l'autre, le moindre décalage coûte : un loyer en plus, un déménagement de trop, ou deux mensualités à payer en même temps. Il n'y a pas de bonne stratégie dans l'absolu, mais il y a une stratégie adaptée à votre situation, et elle se choisit avant la mise en vente, pas après.
Le vrai problème : deux calendriers qui ne se parlent pas
Côté vente, vous ne maîtrisez ni la date de l'offre, ni la vitesse à laquelle votre acquéreur obtiendra son prêt. Côté achat, le vendeur du bien que vous convoitez n'attendra pas indéfiniment que votre propre vente se conclue.
Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, il se passe en général deux à trois mois : délai de rétractation de l'acquéreur, obtention de son prêt, levée des conditions suspensives, purge du droit de préemption, préparation de l'acte par le notaire. Le détail de ces étapes est dans notre article sur le compromis et la signature.
Toute la difficulté est de faire tenir deux fois ce parcours, dans le bon ordre.
Stratégie 1 : vendre d'abord
Vous mettez votre bien en vente, vous signez, vous encaissez, puis vous achetez avec un budget connu à l'euro près.
Ce que ça sécurise. Vous savez exactement de combien vous disposez. Vous n'avez jamais deux crédits en même temps. Et face au vendeur du bien que vous visez, vous êtes un acquéreur solide, sans condition liée à une autre vente : c'est un argument de poids au moment de l'offre.
Ce que ça coûte. Le risque est de vous retrouver sans logement entre les deux. Trois solutions existent :
- Négocier la date de l'acte de vente avec votre acquéreur, pour vous laisser le temps de trouver.
- Rester dans les lieux quelques semaines après la vente, avec l'accord de l'acquéreur, par une convention écrite passée devant le notaire.
- Prévoir un logement de transition, location meublée ou famille, si le marché où vous cherchez est tendu.
Vendre d'abord n'oblige pas à attendre pour chercher. Vous pouvez visiter dès la mise en vente : vous ne faites simplement d'offre ferme qu'une fois votre propre compromis signé.
Stratégie 2 : acheter d'abord, avec un prêt relais
Vous trouvez le bien avant d'avoir vendu le vôtre. La banque vous avance alors une partie de la valeur de votre bien actuel, en attendant sa vente : c'est le prêt relais.
Comment il fonctionne. La banque fait estimer votre bien, puis vous prête une part de cette valeur, le plus souvent entre 50 et 70 %, diminuée du capital qu'il vous reste à rembourser sur ce bien. Ce prêt dure en général un an, parfois renouvelable une fois. Pendant ce temps, vous payez les intérêts, ou vous les reportez à la fin selon la formule choisie. Le jour où votre bien est vendu, le prix rembourse le prêt relais en une seule fois. Le complément du financement de votre achat passe, lui, par un prêt classique.
Ce qu'il suppose. Que votre bien se vende au prix estimé, et dans le délai prévu. Si le prix baisse, l'écart est à votre charge. Si la vente traîne au-delà de la durée du relais, la situation devient tendue : c'est le scénario de la double mensualité que redoutent les banques comme les emprunteurs.
Pour qui c'est adapté. Pour un bien qui se vend bien, sur un marché actif, avec une estimation sérieuse et prudente. Pour un bien atypique, un marché lent ou une estimation optimiste, c'est un pari risqué.
Le prêt relais n'est pas un financement : c'est un pari sur le prix et le délai de votre vente. Plus l'estimation est juste, plus le pari est raisonnable.
Stratégie 3 : caler les deux signatures
C'est la solution la plus confortable : vendre et acheter le même jour, ou à quelques jours d'intervalle, chez le même notaire ou avec deux notaires qui se coordonnent. Vous déménagez une fois, sans relais ni logement de transition.
Elle se prépare en amont :
Mettre en vente en premier
Avec un prix juste dès le départ, pour que l'offre arrive dans un délai prévisible.
Chercher en parallèle
Étude de financement faite, pour pouvoir faire une offre dès que le bon bien se présente.
Aligner les dates d'acte
Au moment des deux compromis : un acte de vente fixé à trois mois, un acte d'achat fixé à la même période.
Prévenir les deux notaires
Dès le départ, pour qu'ils coordonnent les rendez-vous.
Il existe aussi une variante : faire une offre d'achat sous condition de vente de votre bien. Elle vous protège, mais la plupart des vendeurs la refusent ou la font passer après les offres sans condition. À réserver aux marchés où les biens restent longtemps en vente.
Les trois stratégies comparées
| Vendre d'abord | Acheter d'abord (prêt relais) | Caler les signatures | |
|---|---|---|---|
| Risque financier | Aucun | Élevé si la vente traîne ou baisse | Faible |
| Budget d'achat connu | Oui, au centime | Non, estimé | Oui, dès le compromis de vente |
| Logement de transition | Parfois nécessaire | Non | Non |
| Force de votre offre d'achat | Forte, sans condition | Forte, financement acquis | Forte si la vente est signée |
| Ce qu'il faut maîtriser | La date de l'acte de vente | Le prix et le délai de vente | Les deux calendriers |
Ce qui décide vraiment
Quelle que soit la stratégie, trois éléments pèsent plus que tout le reste.
Le prix de vente. C'est lui qui finance l'achat, qui dimensionne un éventuel prêt relais, et qui fixe le délai de vente. Un prix surestimé allonge tout et fragilise tout. Notre méthode pour fixer le prix et le corriger à temps s'applique ici plus que jamais, et les estimations gratuites sont à recouper avant de les présenter à une banque.
Ce que vous encaissez réellement. Le prix affiché n'est pas le prix encaissé. Entre les honoraires d'agence, le remboursement anticipé de votre crédit en cours et une éventuelle plus-value, l'écart peut être important. Le détail poste par poste est dans notre article sur ce que coûte une vente immobilière. Chaque euro de commission économisé est un euro de plus pour votre apport.
La maîtrise du calendrier. Quand vous vendez en direct, c'est vous qui fixez les créneaux de visite, qui choisissez entre les offres, et qui négociez les dates avec votre acquéreur. C'est précisément ce qui permet de caler une vente sur un achat.
Ce qu'on nous demande le plus.
Combien peut-on emprunter avec un prêt relais ?
Une part de la valeur estimée de votre bien, le plus souvent entre 50 et 70 %, dont on déduit le capital qu'il vous reste à rembourser sur ce bien. Le pourcentage dépend de la banque, du type de bien et de la solidité de l'estimation.
Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas avant la fin du prêt relais ?
Le prêt relais dure en général un an, parfois renouvelable une fois. Au-delà, il faut le rembourser : baisser le prix pour vendre, ou trouver une autre solution avec la banque. C'est le principal risque de cette stratégie, et la raison pour laquelle l'estimation de départ doit être prudente.
Peut-on faire une offre d'achat sous condition de vendre son bien ?
Oui, mais la plupart des vendeurs la jugent moins solide qu'une offre sans condition et la font passer après. Elle a plus de chances d'être acceptée sur un bien en vente depuis longtemps.
Peut-on vendre et acheter le même jour ?
Oui. C'est même la solution la plus confortable : les deux actes sont signés le même jour, chez le même notaire ou avec deux notaires qui se coordonnent. Il faut aligner les dates dès la signature des deux compromis.