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Le vice caché est le sujet qui fait peur des deux côtés. Le vendeur craint d'être rappelé deux ans après pour un problème qu'il ignorait ; l'acheteur craint de découvrir, une fois les clés en main, ce qu'on lui a tu. Dans la pratique, les litiges sont rares, et ils tournent presque toujours autour d'une seule question : le vendeur savait-il ? Le reste, les trois conditions, la clause, les délais, se vérifie en quelques lignes. Les voici.
Ce qu'est un vice caché, et ce qui n'en est pas un
La garantie des vices cachés est prévue par le Code civil : le vendeur garantit l'acheteur contre les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou l'aurait payé moins cher, s'il les avait connus.
Trois mots comptent : caché, antérieur, grave. Et c'est ce qui exclut la plupart des déceptions d'après-vente.
| Ce que l'acheteur découvre | Vice caché ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Des infiltrations dans la cave au premier hiver, murs sains à la visite | Possible | Caché, antérieur, et grave si la cave devient inutilisable |
| Une fissure visible sur la façade, photographiée pendant la visite | Non | Un défaut apparent n'est pas caché, même s'il s'aggrave |
| Une chaudière qui tombe en panne six mois après | Rarement | Il faut prouver que la panne vient d'un défaut antérieur, pas de l'usure |
| Un mérule ou des termites dans la charpente, sans trace à la visite | Possible | Caché et grave ; l'antériorité se démontre par expertise |
| Un voisin bruyant, une route passante | Non | Ce n'est pas un défaut du bien, et c'est constatable avant d'acheter |
| Une installation électrique non conforme, signalée dans le diagnostic | Non | Un défaut mentionné dans les diagnostics remis n'est plus caché |
Sur le dernier point, la liste des diagnostics obligatoires joue un rôle précis : tout ce qu'ils révèlent est réputé connu de l'acheteur. Un diagnostic complet et remis avant le compromis réduit d'autant le champ du vice caché.
Les trois conditions, toutes les trois
Il ne suffit pas qu'un défaut soit grave. Pour que la garantie s'applique, les trois conditions doivent être réunies en même temps, et c'est à l'acheteur de les démontrer.
- Le vice était caché. Un acheteur normalement attentif ne pouvait pas le voir lors des visites. Ce qui compte, c'est ce qu'un profane aurait pu constater, pas ce qu'un expert aurait détecté. Une tache d'humidité visible, un sol qui penche, une odeur de moisi : ce sont des signaux apparents, et l'acheteur qui ne pose pas de question à leur sujet ne pourra pas invoquer un vice caché ensuite. Les trente questions à poser en visite servent aussi à cela.
- Le vice existait avant la vente. Au moins en germe. Une infiltration causée par une tempête survenue après la signature n'engage pas le vendeur. L'antériorité se prouve en général par une expertise, qui date l'origine du désordre.
- Le vice est suffisamment grave. Il rend le bien impropre à son usage, ou le diminue au point que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou pas à ce prix. Un défaut gênant mais réparable pour quelques centaines d'euros ne franchit pas ce seuil.
Un vice caché, ce n'est pas un défaut que l'acheteur n'a pas vu. C'est un défaut qu'il ne pouvait pas voir.
La clause du compromis : ce qu'elle protège, ce qu'elle ne protège pas
Presque tous les compromis entre particuliers contiennent une clause par laquelle l'acheteur « prend le bien en l'état » et renonce à tout recours pour vices cachés. Beaucoup de vendeurs pensent qu'elle règle la question. Ce n'est vrai qu'à moitié.
La clause est valable entre particuliers, et elle protège un vendeur de bonne foi : celui qui ignorait le défaut ne peut pas être poursuivi pour celui-ci, même s'il est grave, même s'il est antérieur.
La clause ne protège pas un vendeur qui savait. Si l'acheteur démontre que le vendeur connaissait le défaut, par un devis de réparation antérieur, un signalement à l'assurance, un échange avec un voisin ou un artisan, une trace de peinture fraîche sur une tache d'humidité, la clause tombe, et le vendeur répond du vice, avec en plus les dommages que celui-ci a causés.
La clause ne protège pas un vendeur professionnel. Un marchand de biens, un promoteur, ou un vendeur dont c'est l'activité est présumé connaître les défauts de ce qu'il vend. La clause ne lui sert à rien.
Un point qui surprend souvent : la clause ne couvre pas non plus ce que le vendeur a affirmé par écrit. Un vendeur qui écrit dans l'annonce « toiture refaite en 2022 » alors qu'elle ne l'a pas été ne se cache pas derrière une clause de vices cachés, il a fait une fausse déclaration. C'est l'une des raisons de ne rien promettre dans une annonce qu'on ne peut pas prouver.
Côté acheteur : ce que vous pouvez obtenir, et dans quel délai
Le délai. L'action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice, pas de la vente. Un défaut découvert trois ans après l'achat peut encore donner lieu à une action, si elle est engagée dans les deux ans qui suivent cette découverte. Ce délai se compte à partir du moment où l'acheteur a pu mesurer l'ampleur du problème, ce qui correspond souvent à la date d'un rapport d'expertise.
Les deux options. L'acheteur choisit entre rendre le bien et récupérer le prix, c'est l'action dite rédhibitoire, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix, c'est l'action estimatoire. Dans la pratique, la réduction du prix est de loin la plus fréquente : elle correspond au coût des travaux nécessaires, évalué par expertise. Si le vendeur connaissait le vice, l'acheteur peut en plus demander réparation des préjudices que le défaut lui a causés.
Le parcours. Il commence toujours par une expertise, à la charge de l'acheteur dans un premier temps, pour établir la nature, l'antériorité et le coût du désordre. Vient ensuite une mise en demeure au vendeur, puis une tentative de règlement amiable, souvent avec les assurances protection juridique des deux parties. Le tribunal n'intervient qu'en dernier, et la plupart des dossiers sérieux se règlent avant.
Côté vendeur : comment ne pas se retrouver au tribunal
La clause du compromis protège le vendeur de bonne foi. La bonne foi, elle, se prépare avant la mise en vente, et elle tient en trois gestes.
- Dire tout ce que vous savez, par écrit. L'ancienne infiltration réparée, la fissure surveillée, le voisin avec qui le courant ne passe pas. Un défaut déclaré avant le compromis n'est plus caché, et il sort du champ de la garantie. Le compromis peut le mentionner expressément, et c'est la meilleure protection qui existe.
- Ne rien masquer, et ne rien affirmer sans preuve. Une couche de peinture sur une tache d'humidité est la première chose qu'un expert cherche, et la première chose qui fait tomber la clause. Une date de travaux annoncée doit correspondre à une facture.
- Garder les documents. Factures de travaux, rapports d'intervention, échanges avec l'assurance, procès-verbaux d'assemblée de copropriété. Ce sont eux qui démontrent, deux ans plus tard, ce que vous saviez et ce que vous ne saviez pas.
Un vendeur qui a tout dit et qui peut le prouver n'a rien à craindre d'une action pour vice caché. Un vendeur qui a tu ce qu'il savait n'est protégé par aucune clause.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quel est le délai pour agir en vice caché après un achat immobilier ?
Deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la date de la vente. Le point de départ est en général le moment où l'acheteur a pu mesurer l'ampleur du problème, souvent la date d'un rapport d'expertise.
La clause « vendu en l'état » du compromis empêche-t-elle tout recours ?
Non. Elle protège un vendeur particulier de bonne foi, qui ignorait le défaut. Elle tombe si l'acheteur prouve que le vendeur le connaissait, et elle ne s'applique pas à un vendeur professionnel.
Une fissure visible pendant la visite peut-elle être un vice caché ?
Non. Un défaut apparent lors de la visite n'est pas caché, même s'il s'aggrave ensuite. C'est à l'acheteur de poser la question et, s'il le juge utile, de faire venir un professionnel avant de signer.
Que peut obtenir l'acheteur si le vice caché est reconnu ?
Soit l'annulation de la vente avec restitution du prix, soit une réduction du prix correspondant au coût des travaux, évalué par expertise. La réduction du prix est de loin la plus fréquente. Si le vendeur connaissait le défaut, des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter.
Les diagnostics protègent-ils le vendeur contre les vices cachés ?
En partie. Tout ce qu'un diagnostic révèle est réputé connu de l'acheteur et sort du champ de la garantie. Mais les diagnostics ne couvrent pas tout : une infiltration, un problème de structure ou de charpente peuvent rester des vices cachés s'ils n'y figurent pas.