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La question revient à chaque fois dans le même ordre : « ai-je le droit de vendre ? », puis « dois-je attendre son départ ? ». La réponse à la première est oui, toujours. La réponse à la seconde dépend entièrement de qui vous voulez avoir en face de vous à la signature.
Vendre occupé : le bail suit le bien
Vendre occupé, c'est céder le logement avec son locataire et son bail en cours. L'acquéreur se substitue au bailleur : il reprend le contrat tel quel, avec son loyer, sa durée restante, son dépôt de garantie et ses éventuelles clauses. Le locataire n'a rien à faire, et son quotidien ne change pas.
Aucun congé n'est nécessaire, aucun délai n'est à respecter : la vente peut être lancée le jour même. En contrepartie, votre marché se réduit aux investisseurs, puisqu'un acquéreur qui souhaite habiter le logement ne pourra pas y entrer avant l'échéance du bail.
- Aucun préavis à respecter : la mise en vente est immédiate.
- Le loyer continue d'être perçu pendant toute la durée de commercialisation.
- L'acquéreur achète un actif avec un rendement déjà connu : c'est votre meilleur argument.
- Le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas, sauf situations particulières comme la première vente après division d'un immeuble.
- Les visites doivent respecter le droit du locataire à la jouissance paisible : elles s'organisent avec son accord, dans des créneaux convenus.
Vendre libre : le congé pour vendre et ses délais
Vendre libre, c'est récupérer le logement vide avant de le mettre sur le marché. Cela suppose de délivrer un congé pour vendre, qui ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail : jamais en cours de bail.
| Type de location | Préavis avant échéance | Droit de préemption du locataire |
|---|---|---|
| Logement vide (résidence principale) | 6 mois | Oui |
| Logement meublé (résidence principale) | 3 mois | Non, en principe |
| Vente occupée, bail maintenu | Aucun | Non, en principe |
Repères usuels pour les baux d'habitation. Des règles protectrices spécifiques existent notamment pour les locataires âgés aux ressources modestes : à vérifier avec votre notaire.
Le congé doit être notifié dans les formes, indiquer le prix et les conditions de la vente, et reproduire les dispositions légales applicables. Un congé mal rédigé est nul, et vous fait perdre trois ans, durée d'un bail vide reconduit.
Le droit de préemption du locataire, concrètement
Le droit de préemption, c'est la priorité d'achat donnée au locataire aux conditions que vous proposez. Dans le cas d'un congé pour vendre sur un logement vide, le congé vaut offre de vente à son profit.
Le locataire accepte
Il dispose d'un délai pour se prononcer, puis d'un délai supplémentaire pour signer, plus long s'il recourt à un prêt. La vente se fait à lui, au prix indiqué.
Le locataire refuse ou ne répond pas
Vous êtes libre de vendre à qui vous voulez, mais au prix annoncé. Vendre moins cher à un tiers rouvre son droit de priorité sur les nouvelles conditions.
Vous baissez votre prix ensuite
Une nouvelle offre doit lui être notifiée. C'est le piège le plus fréquent : un vendeur qui négocie à la baisse sans repasser par le locataire fragilise toute la vente.
Occupé ou libre : combien ça coûte de choisir
La décote d'un bien vendu occupé est réelle, mais elle n'est pas une fatalité : elle dépend surtout de la qualité du bail et de l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché.
- Un loyer au niveau du marché et un locataire qui paie depuis des années : la décote est faible, parfois nulle. Vous vendez un placement clé en main.
- Un loyer nettement sous le marché ou un bail ancien difficile à réviser : la décote s'accentue, car l'acquéreur achète un rendement dégradé.
- Un locataire en impayé : préparez le dossier, l'historique et les démarches engagées. Cacher la situation la fera découvrir au compromis, au pire moment.
- Un DPE défavorable pèse doublement sur un bien loué, puisque les restrictions du calendrier énergétique visent la location (voir vendre une passoire thermique).
À l'inverse, attendre l'échéance du bail pour vendre libre coûte des mois de commercialisation décalés, avec un risque de vacance locative si le locataire part avant que vous n'ayez trouvé preneur.
L'annonce d'un bien loué : ce qu'elle doit dire
Une annonce de bien occupé s'adresse à un investisseur : elle doit donc parler rendement, pas décoration. Les informations attendues sont précises et se donnent en une ligne chacune.
- Le loyer mensuel hors charges effectivement perçu.
- Le montant et la nature des charges récupérables.
- La date de début du bail et son échéance.
- Le type de bail : vide, meublé, mobilité, bail commercial le cas échéant.
- La taxe foncière et, en copropriété, les charges non récupérables.
- L'historique de paiement, s'il est bon : c'est un argument, pas un détail.
Ce qu'il faut retenir
Vendre occupé est la voie rapide : aucune formalité, le loyer tombe pendant la commercialisation, et le bien s'adresse à des acquéreurs qui achètent un rendement. Vendre libre ouvre un marché plus large et un meilleur prix, mais impose un congé à l'échéance, des délais longs et un droit de priorité pour le locataire.
Le bon arbitrage se fait avec deux chiffres : l'écart entre votre loyer et le loyer de marché, et le nombre de mois qui vous séparent de l'échéance du bail. Une fois l'option choisie, le reste est de la méthode : fixer un prix cohérent, préparer le dossier, et suivre les étapes du compromis.
Ce qu'on nous demande le plus.
Peut-on vendre un logement avec un locataire dedans ?
Oui, à tout moment et sans son accord. Le bail est transféré à l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Le locataire conserve son loyer, sa durée de bail et son dépôt de garantie.
Quel préavis pour donner congé pour vendre à un locataire ?
Six mois avant l'échéance du bail pour un logement vide loué en résidence principale, trois mois pour un meublé. Le congé doit être notifié dans les formes et indiquer le prix et les conditions de la vente.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?
Dans le cas d'un congé pour vendre sur un logement vide, oui : le congé vaut offre de vente à son profit et il dispose d'un délai pour se prononcer. En vente occupée avec maintien du bail, il n'a en principe pas de droit de préemption.
De combien baisse le prix d'un bien vendu occupé ?
Cela dépend surtout de l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché. Un bail au prix du marché avec un locataire fiable se décote peu ; un loyer nettement sous-évalué pèse davantage, car l'acquéreur achète un rendement dégradé.
Le locataire est-il obligé d'accepter les visites ?
Il doit permettre les visites, mais dans le respect de sa jouissance paisible : elles s'organisent sur des créneaux convenus avec lui, jamais les dimanches et jours fériés, et dans une limite de durée quotidienne raisonnable.
Faut-il prévenir le locataire de la mise en vente ?
En vente occupée, aucune notification n'est légalement imposée, mais l'informer est indispensable en pratique : c'est lui qui ouvrira la porte aux visites. En vente libre, le congé pour vendre constitue la notification formelle.